Merhaba,
İstanbul'un birçok bölgesinde yaşamış biri olarak, Göktürk/Kemerburgaz bölgesine dair deneyimlerimi sizlerle paylaşmak istiyorum. Yaklaşık yedi yıldır Göktürk'te yaşıyorum ve umarım bu bilgiler birilerine faydalı olur.
Göktürk, Kemer Country’nin etkisiyle şekillenmiş ve üçüncü havalimanının açılmasıyla daha da popüler hale gelmiş bir yerleşim bölgesi. Ancak popülerliği sadece bu nedenlere dayanmıyor; genellikle huzurlu bir yaşam arayışında olan ailelerin tercihi. Ormanlarla çevrili olması, İstanbul içinde köy hayatını andıran bir atmosfer sunuyor.
Her şey bu kadar güzel görünse de, emlak piyasası oldukça karmaşık işliyor. Öncelikle belirtmekte fayda var ki Göktürk, hem göç alan hem de göç veren bir yer. Yeni taşınan aileler, heyecanla ev ararken bölgenin fiyat yapısını tam anlamadan hızlıca alım yapabiliyorlar. Ancak yaklaşık iki yıl sonra bölgenin bazı sorunları ortaya çıkmaya başlıyor.
En büyük sorun, okul çağındaki çocukları olan aileler için ortaya çıkıyor. Göktürk, küçük çocuklu veya yeni anne adayları için 2 ila 4 yıllık huzurlu bir yaşam sunabilir. Ancak çocuklar okul çağına geldiğinde, ya aradığınız kalitede bir okul bulamıyorsunuz ya da bütçenize uygun seçenekler sınırlı kalıyor. Çoğu aile ya devlet okullarına yönelmek zorunda kalıyor ya da mevcut alternatifler arasındaki, sayıca az fakat fiyatları oldukça yüksek okullarla yetinmek durumunda kalıyor. Bu okullar da bölgede yaşanan yüksek talebi fırsata çevirerek fiyatlarını yüksek tutuyor.
Restoran ve kafelerde ise “Göktürk fiyatları” hakim; bu da fiyatların diğer bölgelere göre daha yüksek olmasına neden oluyor. Göktürk, dışarıdan güvenli bir bölge olarak görünse de, hırsızlık olayları burada da yaşanmakta ve güvenlikli siteler bile bu durumdan muaf değil.
Emlak tarafı ise ayrı bir hikaye.
Emlakçılar
Emlakçılar burada adeta tek bir ağ gibi çalışıyor. Satılık ve kiralık evler, emlakçılar arasında paylaşılmış durumda ya da hepsi birbirini tanıdığı için portföylerini paylaşıyorlar. Farklı emlakçılarla görüştüğünüzde bile aynı evleri görmeniz kaçınılmaz. Ayrıca, hemen her dairede, başka bir alıcının kapora vermek üzere olduğu yönünde bir bilgi alıyorsunuz; bu da sıkça oynanan bir emlak oyunu.
Fiyatlar
Göktürk’te belirlenmiş bir fiyat standardı yok. Kira çarpanı gibi klasik emlak değerleme yöntemleri burada işlemiyor. “Burada yaşamak istiyorsanız, fazla para vermelisiniz” anlayışı hakim. Emlak sahipleri, evlerinin şerefiye değerini üst düzeyde tutarak fiyat belirliyorlar. Milyon dolarlık bir sitedeki daire ile sıradan bir apartman dairesi arasında fiyat farkı çok az olabiliyor. Üçüncü havalimanı etkisi çoktan fiyatlara yansımış durumda ve halen bunun üzerinden prim yapmaya çalışıyorlar.
Ancak, havalimanının açılması ile beklenen "Great Move" etkisi gerçekleşmedi. Bunun nedenlerinden biri, havalimanı çalışanlarının henüz Göktürk’e taşınmaması veya mevcut kira fiyatlarının bütçelerine uygun olmaması olabilir.
Yatırım İçin Alım ve Kira Getirisi
Finans uzmanı olmasam da kendi yatırım hesaplama yöntemimi paylaşmak isterim. Diyelim ki 200.000 USD’lik bir yatırım yaptınız. 2014 yılında, bu para ile ortalama 110 m², 3 yatak odalı bir daire alabiliyordunuz. 2017 yılında ise benzer bir daireyi yine yaklaşık aynı fiyata alabilirdiniz. Yani dövize yatırım yapmakla, gayrimenkule yatırım yapmak arasında belirgin bir fark olmadığını düşünebilirsiniz.
Ancak kira getirisi hesaplamasına baktığınızda, 2014 yılında 1.800 TL kira ile başladığınızda, 2024 yılına kadar belirli oranlarda artan kiralar ile toplamda 85.620 TL kazanmış oluyorsunuz. Bu da üç yıllık bir dönemde yatırdığınız sermayenin %13’ünü geri kazanmış olacağınız anlamına gelir.
Piyasada Güncel Durum
2023 ve 2024 yıllarına geldiğimizde, emlak fiyatları Türkiye genelinde, dolar bazında dahi iki katına çıkmış durumda. Faiz oranları %40 seviyelerine ulaşmış ve bu, kredi ile konut almak isteyenler için büyük bir engel teşkil ediyor. Ancak nakit paraya sahip olanlar konut alımlarına devam ediyor.
Göktürk’te ise yeni konut projeleri hızla yükseliyor ve bölgeyi adeta bir şantiye alanına çevirmiş durumda. İnşaat maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle yeni projeler de oldukça yüksek fiyatlardan satışa sunuluyor. Bu fiyat artışları, mevcut daire fiyatlarını da etkiliyor; en düşük fiyatlı 3+1 daireler 9 milyon TL’den başlayıp 60 milyon TL’ye kadar çıkabiliyor.
Sonuç Olarak
Göktürk, doğası ve yaşam kalitesi ile cazip bir bölge olarak görülse de, artan nüfus, yoğun trafik ve emlak piyasasındaki spekülatif fiyatlar gibi sorunlar bölgede yaşamayı zorlaştırıyor. Emlak piyasası dalgalı ve dikkatli hareket etmek önemli. Yatırım yaparken piyasa fiyatlarını iyi analiz etmek ve düşük teklifler vererek pazarlık yapmak, uzun vadede karlı bir strateji olabilir.
Umarım bu bilgiler Göktürk/Kemerburgaz bölgesine dair bir fikir oluşturmanıza yardımcı olur.
Saygılarımla.
